Wohnrecht und Nutzniessung der elterlichen Liegenschaft: Steuerliche und rechtliche Aspekte

Die Übertragung der selbstgenutzten Liegenschaften von den Eltern auf ihre Nachkommen gegen Gewährung eines Wohnrechts oder einer Nutzniessung ist ein gängiges Instrument der Nachlassplanung. Steuerlich sind die wohnrechts- oder nutzniessungsbegünstigten Eltern wie Eigentümer gestellt: Sie versteuern nach wie vor den Eigenmietwert und den Steuerwert der Liegenschaft im Vermögen und können im Gegenzug Liegenschaftsunterhalt, Schuldzinsen und Schulden in Abzug bringen.
Alternativ können die Nachkommen die Liegenschaft nach der Übertragung auch an die Eltern vermieten. Dabei sollte die Miete mindestens dem Eigenmietwert der Liegenschaft entsprechen, da es sonst zu Korrekturen durch die Steuerverwaltung kommen kann. Da die Eltern durch einen zu tiefen Mietzins bereichert sind, kann dies in gewissen Kantonen neben der Korrektur bei der Einkommenssteuer der Nachkommen für die Eltern auch Schenkungssteuerfolgen haben. Eine entsprechende Abklärung im Vorfeld der Übertragung ist daher wärmstens zu empfehlen.
Ein Wohnrecht oder eine Nutzniessung gehen durch einen Verkauf an einen Dritten nicht unter. Für den Fall, dass die Eltern sicherstellen wollen, dass die Liegenschaft im Familienvermögen verbleibt, können sie ein Vor- oder Rückkaufsrecht im Grundbuch eingetragen lassen.
Grundsätzlich bleibt das Wohnrecht oder die Nutzniessung bis zum Tod oder freiwilligen Verzicht des Berechtigten bestehen. Dies hat zur Folge, dass sollte die begünstigte Person, z.B. durch Demenz, urteilsunfähig werden, sie nicht mehr rechtswirksam auf die ihr eingeräumten Rechte verzichten kann.
Es kann daher sinnvoll sein, im Vertrag eine auflösende Bedingung vorzusehen – zum Beispiel, dass das Wohnrecht erlischt, wenn die Selbstnutzung nicht mehr möglich ist (z.B. wegen der dauerhaften Unterbringung in einem Alters- und Pflegeheim) oder die Liegenschaft länger als ein Jahr leer steht. In diesem Fall kann der Eigentümer die Löschung im Grundbuch beantragen.